Immobilie in Marbella kaufen: Ablauf, Kosten und NIE-Nummer

Das Wichtigste in Kürze

Wer darf in Spanien eine Immobilie kaufen?

Grundsätzlich jeder – unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnsitz. Deutsche, Österreicher und Schweizer kaufen in Marbella zu denselben Bedingungen wie Spanier. Einzige Voraussetzung ist die NIE-Nummer, die Sie für den Notartermin, die Steuern und das Grundbuch brauchen.

Zwei Punkte werden häufig falsch verstanden: Das sogenannte Golden Visa – eine Aufenthaltserlaubnis für Immobilienkäufe ab 500.000 € – hat Spanien zum 3. April 2025 abgeschafft. Der Kauf ist davon nicht betroffen, er verschafft nur kein Aufenthaltsrecht mehr. Fragen zu Aufenthalt und Wohnsitz klären wir gern gemeinsam mit Fachanwälten aus unserem Netzwerk.

Der Ablauf des Immobilienkaufs in 7 Schritten

1. Budget und Finanzierung klären

Planen Sie zum Kaufpreis die Nebenkosten ein (siehe unten). Spanische Banken finanzieren Käufern ohne Wohnsitz in Spanien meist nur einen Teil des Kaufpreises – wie viel, hängt von Bank, Einkommen und Immobilie ab. Über unsere Finanzierungspartner klären wir das gern vorab. Eine Finanzierungszusage sollten Sie vor dem Arras-Vertrag haben – danach kostet ein Rücktritt Geld.

2. NIE-Nummer beantragen

Ohne NIE kein Notartermin. Beantragen Sie sie frühzeitig: Über das Konsulat dauert es meist 2 bis 6 Wochen, in Spanien je nach Terminlage 1 bis 2 Wochen – freie Termine an der Costa del Sol sind oft knapp. Details im Abschnitt NIE-Nummer.

3. Unabhängigen Anwalt beauftragen und Immobilie prüfen

Ein spanischer Anwalt, der nur Ihre Interessen vertritt, prüft vor jeder Zahlung die folgenden Punkte. Auf Wunsch nennen wir Ihnen erfahrene, deutschsprachige Anwälte aus unserem Netzwerk.

• den Grundbuchauszug (Nota Simple): Wer ist Eigentümer, gibt es Hypotheken oder andere Belastungen?
• ob Grundsteuer (IBI) und Gemeinschaftsbeiträge bezahlt sind – Rückstände können am Objekt hängen;
• ob das Gebäude legal gebaut ist und die Wohnfläche im Kataster zur Wirklichkeit passt;
• beim Neubau: Baugenehmigung und Bankbürgschaft für Ihre Anzahlungen;
• bei geplanter Vermietung: ob eine Ferienvermietung zulässig ist.

4. Reservierung

Mit einer Reservierungsgebühr – in Marbella üblicherweise 6.000 bis 10.000 € – wird die Immobilie für meist 15 bis 30 Tage vom Markt genommen. Die Gebühr wird später auf den Kaufpreis angerechnet. Lassen Sie im Reservierungsvertrag festhalten, dass Sie das Geld zurückbekommen, falls die rechtliche Prüfung Mängel ergibt.

5. Arras-Vertrag (privater Vorvertrag)

Im Arras-Vertrag werden Kaufpreis, Termin beim Notar und Zustand der Immobilie festgelegt. Üblich ist eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises. Beim gängigen Vertragstyp (arras penitenciales) gilt: Treten Sie zurück, verlieren Sie die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er Ihnen die doppelte Anzahlung zahlen.

6. Kaufvertrag beim Notar (Escritura)

Einige Wochen später wird beim spanischen Notar die öffentliche Kaufurkunde (Escritura de Compraventa) unterschrieben und der Restkaufpreis gezahlt. Mit Unterschrift und Übergabe gehen Eigentum und Schlüssel auf Sie über. Wer nicht selbst anreisen möchte, kann sich mit einer notariellen Vollmacht vertreten lassen.

Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, behalten Sie als Käufer 3 % des Kaufpreises ein und zahlen sie für ihn ans Finanzamt (Formular 211) – das übernimmt in der Praxis Ihr Anwalt.

7. Steuern zahlen und ins Grundbuch eintragen

Nach dem Notartermin werden die Grunderwerbsteuer bzw. die Dokumentensteuer gezahlt und die Escritura im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen. Erst damit ist Ihr Eigentum gegenüber jedem Dritten geschützt. Anschließend werden Strom, Wasser und Gemeinschaft auf Sie umgeschrieben.

Die NIE-Nummer: was, wo, wie

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre spanische Identifikations- und Steuernummer als Ausländer. Sie brauchen sie für den Kaufvertrag, das Bankkonto, die Steuern und die Versorgungsverträge. Die NIE selbst bleibt ein Leben lang gleich.

• Wo: beim spanischen Konsulat in Deutschland oder in Spanien bei der Nationalpolizei bzw. der Ausländerbehörde (Termin nur mit vorheriger Buchung, „cita previa“).
• Unterlagen: Formular EX-15, Reisepass mit Kopie, Nachweis des Grundes (z. B. Reservierungsvertrag oder Bestätigung des Maklers), Zahlungsbeleg der Gebühr.
• Gebühr: rund 10 €, bezahlt über das Formular 790 Code 012 bei einer spanischen Bank.
• Vertretung: Mit Vollmacht kann ein Anwalt oder eine Vertrauensperson die NIE für Sie beantragen.
• Tipp: Die ausgedruckte Bescheinigung wird von Banken und Notaren oft nur etwa drei Monate ab Ausstellung akzeptiert – planen Sie den Antrag passend zum Notartermin.

Wichtig: Die NIE allein ist keine Aufenthaltserlaubnis und keine Anmeldung eines Wohnsitzes.

Kaufnebenkosten in Marbella (Andalusien)

Welche Steuer anfällt, hängt davon ab, ob Sie eine gebrauchte Immobilie von privat oder einen Neubau direkt vom Bauträger kaufen:

• Gebrauchte Immobilie: Grunderwerbsteuer (ITP) 7 % – in Andalusien ein einheitlicher Satz. Berechnet wird sie vom Kaufpreis, mindestens aber vom amtlichen Referenzwert des Katasters.
• Neubau (Erstverkauf): Mehrwertsteuer (IVA) 10 % plus Dokumentensteuer (AJD) 1,2 %.
• Notar und Grundbuch: gesetzlich festgelegte Gebühren, zusammen meist ein niedriger vierstelliger Betrag.
• Anwalt: üblich 1 bis 1,5 % des Kaufpreises zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer.
• Gestoría (Verwaltungsbüro für Steuererklärung und Grundbucheintragung): fällt an, wenn nicht der Anwalt diese Schritte übernimmt – bei einer Finanzierung beauftragt die Bank sie meist selbst.
• Mit Finanzierung kommen Gutachten, Bank- und Notarkosten der Hypothek hinzu.
• Maklerprovision: In Spanien zahlt sie üblicherweise der Verkäufer – an der Costa del Sol meist rund 5 % zuzüglich Mehrwertsteuer, einkalkuliert in den Angebotspreis. Als Käufer zahlen Sie nur dann eine Provision, wenn Sie selbst einen Suchmakler beauftragen und das vereinbaren.

Ermäßigte Steuersätze in Andalusien (6 % bzw. 3,5 %) gelten nur für den Hauptwohnsitz bis zu bestimmten Preisgrenzen und spielen bei Ferienimmobilien in Marbella praktisch keine Rolle. Die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) zahlt beim Verkauf in der Regel der Verkäufer.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 500.000 €

Beispielrechnung ohne Gewähr – die tatsächlichen Kosten hängen vom Einzelfall ab.

* Die Maklerprovision zahlt in Spanien in der Regel der Verkäufer.

Faustregel: Planen Sie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in Marbella rund 9 bis 10 %, beim Neubau rund 13 % zusätzlich zum Kaufpreis ein – je nach Anwaltshonorar, Gestoría und Finanzierung etwas mehr.

Laufende Kosten und Steuern als Eigentümer

• Grundsteuer (IBI): jährlich an die Stadt Marbella, berechnet vom Katasterwert.
• Eigentümergemeinschaft (Comunidad): monatliche oder vierteljährliche Beiträge für Anlage, Pool, Garten und Sicherheit – in Marbella je nach Ausstattung sehr unterschiedlich.
• Nichtresidentensteuer (IRNR, Modelo 210): Auch wenn Sie die Immobilie nur selbst nutzen, setzt Spanien ein fiktives Einkommen an – 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn der Wert lange nicht aktualisiert wurde). Darauf zahlen Personen mit Wohnsitz in der EU 19 %. Die Erklärung für ein Jahr ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres abzugeben; einen Bescheid verschickt das Finanzamt nicht.

Beispiel: Katasterwert 150.000 € × 1,1 % = 1.650 € fiktives Einkommen × 19 % = rund 314 € im Jahr. Bei Vermietung werden stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen versteuert; EU-Bürger dürfen dabei Kosten abziehen.

Ferienvermietung: vor dem Kauf prüfen

Wer in Marbella an Urlauber vermieten möchte, braucht dafür eine behördliche Registrierung als Ferienwohnung (Vivienda de Uso Turístico). Die Regeln dazu wurden in Andalusien und in ganz Spanien in den letzten Jahren mehrfach verschärft – auch die Eigentümergemeinschaft und die Gemeinde können die touristische Vermietung einschränken, und eine bestehende Registrierung geht beim Kauf nicht automatisch auf Sie über.

Wenn Vermietung Teil Ihrer Planung ist, lassen Sie deshalb vor dem Arras-Vertrag prüfen, ob sie für die konkrete Wohnung zulässig ist. Sprechen Sie uns an – wir klären das mit Fachpartnern aus unserem Netzwerk.

Häufige Fragen

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick (Stand 30. September 2026). Alle Angaben sind ohne Gewähr und als Anhaltspunkte zu verstehen; sie ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze und Vorschriften können sich ändern; für Ihren konkreten Kauf empfehlen wir einen unabhängigen spanischen Anwalt bzw. Steuerberater – gern vermitteln wir Ihnen passende, deutschsprachige Ansprechpartner aus unserem Netzwerk in Marbella.