Comprar una vivienda en Marbella: proceso, costes y número NIE

Lo más importante en breve

¿Quién puede comprar una vivienda en España?

En principio, cualquier persona, independientemente de su nacionalidad y de su lugar de residencia. Los compradores extranjeros adquieren en Marbella en las mismas condiciones que los españoles. El único requisito es el número NIE, que necesitará para la firma ante notario, los impuestos y el Registro de la Propiedad.

Hay dos puntos que a menudo se malinterpretan: España suprimió la llamada Golden Visa, un permiso de residencia por la compra de inmuebles a partir de 500.000 €, el 3 de abril de 2025. La compra no se ve afectada; simplemente ya no otorga derecho de residencia. Con mucho gusto aclaramos las cuestiones sobre residencia y domicilio junto con abogados especializados de nuestra red.

El proceso de compra de una vivienda en 7 pasos

1. Definir el presupuesto y la financiación

Además del precio, prevea los gastos de compra (véase más abajo). Los bancos españoles suelen financiar solo una parte del precio de compra a compradores no residentes en España; cuánto, depende del banco, de los ingresos y del inmueble. Con mucho gusto lo aclaramos de antemano a través de nuestros socios de financiación. Debería contar con la aprobación de la financiación antes del contrato de arras: después, desistir cuesta dinero.

2. Solicitar el número NIE

Sin NIE no hay firma ante notario. Solicítelo con antelación: a través del consulado suele tardar de 2 a 6 semanas; en España, de 1 a 2 semanas según la disponibilidad de citas, que en la Costa del Sol suelen escasear. Más detalles en el apartado Número NIE.

3. Contratar a un abogado independiente y revisar el inmueble

Un abogado español que defienda únicamente sus intereses comprueba los siguientes puntos antes de cualquier pago. Si lo desea, le recomendamos abogados con experiencia de nuestra red.

• la nota simple del Registro de la Propiedad: ¿quién es el propietario?, ¿existen hipotecas u otras cargas?
• si el IBI y las cuotas de la comunidad están pagados, ya que las deudas pueden recaer sobre el inmueble;
• si el edificio se ha construido legalmente y la superficie que figura en el Catastro coincide con la realidad;
• en obra nueva: licencia de obra y aval bancario para sus pagos anticipados;
• si tiene previsto alquilarla: si el alquiler turístico está permitido.

4. Reserva

Con un pago de reserva, en Marbella normalmente de 6.000 a 10.000 €, el inmueble se retira del mercado por lo general durante 15 a 30 días. Este importe se descuenta después del precio de compra. Haga constar en el contrato de reserva que se le devolverá el dinero si la revisión jurídica detecta defectos.

5. Contrato de arras (contrato privado previo)

En el contrato de arras se fijan el precio de compra, la fecha de firma ante notario y el estado del inmueble. Lo habitual es una señal del 10 % del precio de compra. En el tipo de contrato más común (arras penitenciales) rige lo siguiente: si usted desiste, pierde la señal; si desiste el vendedor, debe pagarle el doble de la señal.

6. Escritura de compraventa ante notario

Unas semanas más tarde se firma ante notario español la escritura pública de compraventa (Escritura de Compraventa) y se paga el resto del precio. Con la firma y la entrega, la propiedad y las llaves pasan a ser suyas. Si no desea desplazarse personalmente, puede hacerse representar mediante un poder notarial.

Si el vendedor no es residente fiscal en España, usted como comprador retiene el 3 % del precio de compra y lo ingresa en Hacienda por cuenta del vendedor (Modelo 211); en la práctica, de ello se encarga su abogado.

7. Pagar los impuestos e inscribir en el Registro

Después de la firma ante notario se liquida el ITP o el AJD y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Solo entonces su propiedad queda protegida frente a cualquier tercero. A continuación, la luz, el agua y la comunidad se ponen a su nombre.

El número NIE: qué es, dónde y cómo

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es su número de identificación y fiscal en España como extranjero. Lo necesita para la escritura de compraventa, la cuenta bancaria, los impuestos y los contratos de suministros. El NIE en sí no cambia nunca.

• Dónde: en el consulado español de su país de residencia o en España ante la Policía Nacional u Oficina de Extranjería (solo con cita previa).
• Documentación: formulario EX-15, pasaporte con copia, justificante del motivo (p. ej., contrato de reserva o confirmación de la agencia inmobiliaria) y justificante del pago de la tasa.
• Tasa: unos 10 €, abonada mediante el modelo 790 código 012 en un banco español.
• Representación: con un poder, un abogado o una persona de confianza puede solicitar el NIE en su nombre.
• Consejo: bancos y notarios a menudo solo aceptan el certificado impreso durante unos tres meses desde su expedición; planifique la solicitud en función de la fecha de firma ante notario.

Importante: el NIE por sí solo no es un permiso de residencia ni un registro de residencia.

Gastos de compra en Marbella (Andalucía)

El impuesto aplicable depende de si compra una vivienda de segunda mano a un particular o una obra nueva directamente al promotor:

• Vivienda de segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) del 7 %, un tipo único en Andalucía. Se calcula sobre el precio de compra, pero como mínimo sobre el valor de referencia del Catastro.
• Obra nueva (primera transmisión): IVA del 10 % más impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) del 1,2 %.
• Notaría y registro: aranceles fijados por ley, que en conjunto suelen suponer una cantidad baja de cuatro cifras.
• Abogado: normalmente del 1 al 1,5 % del precio de compra más el 21 % de IVA.
• Gestoría (para la liquidación de impuestos y la inscripción en el registro): se paga si el abogado no se encarga de estos trámites; si hay financiación, normalmente la contrata el propio banco.
• Con financiación se añaden la tasación y los gastos bancarios y notariales de la hipoteca.
• Comisión de la agencia inmobiliaria: en España suele pagarla el vendedor; en la Costa del Sol, normalmente alrededor del 5 % más IVA, incluida en el precio de oferta. Como comprador solo paga una comisión si usted mismo contrata a un agente de búsqueda y así lo acuerda.

Los tipos reducidos en Andalucía (6 % o 3,5 %) solo se aplican a la vivienda habitual hasta determinados límites de precio y prácticamente no influyen en las viviendas vacacionales de Marbella. La plusvalía municipal (Plusvalía) la paga, por regla general, el vendedor.

Ejemplo de cálculo: precio de compra de 500.000 €

Cálculo orientativo sin garantía: los gastos reales dependen de cada caso.

* En España, la comisión inmobiliaria la paga por regla general el vendedor.

Regla general: si compra una vivienda de segunda mano en Marbella, prevea alrededor de un 9 a 10 %, y en obra nueva alrededor de un 13 % adicional al precio de compra; algo más según los honorarios del abogado, la gestoría y la financiación.

Gastos e impuestos anuales como propietario

• Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): anual, al Ayuntamiento de Marbella, calculado sobre el valor catastral.
• Comunidad de propietarios (Comunidad): cuotas mensuales o trimestrales para la urbanización, piscina, jardín y seguridad; en Marbella varían mucho según los servicios.
• Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR, Modelo 210): aunque solo use la vivienda usted mismo, España le imputa una renta: el 1,1 % del valor catastral (2 % si el valor no se ha revisado desde hace tiempo). Sobre ella, los residentes en la UE pagan un 19 %. La declaración de un año debe presentarse hasta el 31 de diciembre del año siguiente; Hacienda no envía ninguna liquidación.

Ejemplo: valor catastral 150.000 € × 1,1 % = 1.650 € de renta imputada × 19 % = unos 314 € al año. Si la alquila, tributan en su lugar los ingresos reales por alquiler; los ciudadanos de la UE pueden deducir gastos.

Alquiler turístico: compruébelo antes de comprar

Quien desee alquilar a turistas en Marbella necesita una inscripción oficial como vivienda turística (Vivienda de Uso Turístico). Las normas al respecto se han endurecido varias veces en los últimos años en Andalucía y en toda España; la comunidad de propietarios y el ayuntamiento también pueden limitar el alquiler turístico, y una inscripción existente no se transmite automáticamente con la compra.

Si el alquiler forma parte de sus planes, haga comprobar antes del contrato de arras si está permitido para esa vivienda en concreto. Póngase en contacto con nosotros: lo aclaramos con especialistas de nuestra red.

Preguntas frecuentes

Aviso: esta guía ofrece una visión general (actualizada a 30 de septiembre de 2026). Toda la información se facilita sin garantía y debe entenderse como valores orientativos; no sustituye el asesoramiento jurídico ni fiscal. Los tipos impositivos y la normativa pueden cambiar; para su compra concreta le recomendamos un abogado o asesor fiscal español independiente. Con mucho gusto le ponemos en contacto con profesionales adecuados de nuestra red en Marbella.